住宅ローンについて学ぼう!〜新規契約編〜

いつかはマイホームを、と考えているなら、住宅ローンの知識をしっかり身につけておきましょう。今回は『新規契約編』について、お届けします。

1:頭金ゼロでの購入はNG 2:家賃並みの返済額にするとビンボーになる 3:変動金利型に潜む罠とは 4:金利は低いほどトク、は間違い 5:35年返済は安心でもトクでもない

1:頭金ゼロでの購入はNG

広告に踊る「頭金ゼロでも購入可能」の文字。なんとも魅力的なフレーズですが、これを鵜呑みにしてはいけません。

頭金とは物件代金の一部に充てられるもの。3,000万円の物件で頭金600万円を用意すると、残り2,400万円の住宅ローンを組むことになります。頭金ゼロで買うことも可能ですが、その分、ローンの額が多くなり、返済負担が重くなります。最近は金利が低く、返済額が抑えられるため、「無理なく返済できる!」と考える人もいますが、これは心配。頭金がないということは、貯蓄ができていない、計画性がない、ということであり、長期間に渡る返済には不安が残ります。もしも収入ダウンなどで住まいを売らざるを得なくなった場合には、売却代金でローンを完済しなければなりませんが、超人気エリアを除けば住宅は値下がりするのが普通。ローンを多く借りるほど、ローンが返しきれない危険性が高くなります。賃貸に回しても、ローン(返済額)が多ければ、家賃収入だけではカバーするのは難しいでしょう。ローン負担が重いほどリスクは大きいですし、ある程度の貯蓄はしておきたいもの。計画的な貯蓄はローン返済の練習にもなりますから、まずは頭金づくりから始めましょう。

頭金がゼロ、または少ないと、ローン金額が多くなる

2:家賃並みの返済額にするとビンボーになる

家賃並みの返済額にすると、この部分の出費が増えて、貧乏になる

「毎月の返済は家賃並み。それなら買った方がトク」、と考える人が少なくありません。住宅価格が下がり、住宅ローンの金利も低いため、返済額が抑えられていることは確か。買った方がトクと思うのも無理はありませんが、返済額が家賃並みでは、ビンボーになること必至です。マンションなら、ローンのほかに管理費や修繕積立金がかかり、月額2万円程度は見込んでおきたいところ。年単位では、固定資産税と都市計画税がかかり、年間20万円程度は見込むべきです(実際には物件によって異なる)。管理費などが月2万円、固定資産税などが年間20万円なら、年間で44万円。つまり、返済額が

家賃並みでも、年間44万円はビンボーになる、というわけです。また返済額は年収の25%以内なら安心、といわれますが、この根拠ははっきりしません。たとえば税込み年収500万円の会社員Aさん(妻は専業主婦、小さな子どもが2人)の場合、手取りは410万円程度。税込み年収の25%を返済に回すと125万円ですが、管理費などを44万円と仮定すると、毎月の生活費として残るのは20万円くらいです。これでは教育費やレジャー費などに皺寄せがきますし、貯蓄もままなりません。年収の25%なら安心、という言葉は一切忘れましょう。

3:変動金利型に潜む罠とは

住宅ローンにはいろいろな金利タイプがありますが、今、最も金利が低く、目を奪われがちなのが「変動金利型」です。多くの人が利用していますが、仕組みをよく理解しないまま変動金利を選択することはとてもリスクがあります。変動金利型は半年ごとに金利が見直され、返済額は5年ごとに再計算されるのが一般的です。5年間返済額が変わらないなら安心と思いがちですが、実は大間違い。住宅ローンでは「元利均等返済」という返済方法が一般的で、返済が進むごとに利息の割合が減り、元金に充当される金額が増えていきます。変動金利型を利用中に、金利が上がると利息が増えるのですが、5年間返済額が変わらないルールがあるため、元金充当額が減ることになります。

つまり、ちゃんと返しても残高が減りにくくなってしまうということ。しかも返済額は5年間、変わりませんから、金利上昇に気付かない方がほとんど。知らないうちに残高の減りは鈍くなり、5年後に返済額が再計算された時、はじめてローン残高があまり減っていないことに気付くわけです。もうひとつ、大きな落とし穴があります。それは、「借り過ぎる」という罠です。毎月の返済額を10万円とする場合、35年返済で金利0.975%の変動金利型を利用すると、借入額は約3,600万円。これまで多くの相談を受けてきましたが、普通の収入の会社員なら3,000万円までの借入額に抑えるのが安心です。3,600万円は借入額として多いことを認識するべきでしょう。さらに変動金利ですから、将来的に金利が上がることを想定しなくてはなりません。借入額が多いほど、金利が上昇した場合の返済額は大きく増え、「毎月10万円の返済だから買ったのに、そんなに払えない」ということになりかねません。変動金利型に潜む「借り過ぎる」リスク、しっかり覚えてください。

4:金利は低いほどトク、は間違い

住宅ローンを選ぶ際には、ついつい金利に目がいきがち。しかし金利が低いほどトクというわけではありません。最初の金利がもっとも低いのは変動金利型で、多くの銀行が行っている金利の割引を利用すれば1%未満で借りられるケースもあります。しかし変動金利型は半年ごとに金利が見直されるため、それ以降も金利が低いままとは限りません。対して、「固定金利選択型」というタイプでは、一定期間、金利が固定されます。

大手都市銀行の例では、変動金利型と、金利が10年間変わらない10年固定の金利は0.6%程度しか違わないローンもあります。10年固定なら低い金利を10年に渡って確実に享受でき、その間にローンの元金もかなり減るため、その後、金利が上昇しても返済額のアップはある程度抑えられます。変動金利型が金利を約束する期間は6ヶ月です。つまり10年固定金利は、変動金利型の20倍の期間の金利を約束するので、金利差が0.6%程度ならかなり割安ということ。目の前の金利の低さではなく、「長い目でみて割安な金利」を選ぶことが大切です。

5:35年返済は安心でもトクでもない

「支出が多い月もあるから、毎月の返済は少ない方が安心」。誰もが共感してしまいそうですね。住宅ローンの返済期間は最長35年で、長く組むほど、毎月の返済額は抑えられます。ただし知っておきたいのは、期間が長いほど支払う利息の額は膨らんでしまうということ。3,000万円を金利3%で借りた場合、30年返済では毎月の返済額は12万6,481円なのに対し、35年返済では11万5,455円と、1万1,026円もラクですが、返済総額は約296万円も多くなります。また返済期間が長ければ、完済時期も遅くなります。老後のためには60歳までに完済する、またはローンをなるべく減らしておくことが大切で、返済期間が短いことは将来の安心にもつながります。返済期間は1年刻みで決められますから、30年が無理なら33年など、可能な範囲で返済期間を短くできないか、考えてみましょう。

返済期間は1年でも短くすると支払利息が減る!(3,000万円を金利3%で借りたケース)

  • なるほどね〜♪今回はファイナンシャルプランナー深田氏の「住宅ローンについて学ぼう!〜新規契約編〜」をご紹介しましたが、みなさんいかがでしたか?マイホーム購入は一番高いお買物の代表格。購入前にしっかり情報収集・お勉強が必要ですね。まずは「計画的な貯蓄」からスタートしてみては?家計の見直しも必要かもしれませんね。三井ダイレクト損保の自動車保険なら、納得の保険料だけでなく、保険料の「一括払」「月払」が選べるので、やりくりの選択肢が増えますね。今度の更新の際にシミュレーションしてみては?
  • また、マイホーム購入で引っ越しをした場合、忘れちゃいけないのが諸々の手続き。免許証、車庫証明、ナンバープレート、自動車保険(自賠・任意)の住所変更などなど。色々ありますが、必要な手続きなので絶対に忘れちゃダメ。免許証・車庫証明は警察署へ届け出て変更しましょう。また、もし住所が変わったことで管轄の運輸支局(軽自動車の場合は軽自動車検査協会)が変わる場合は、運輸支局(軽自動車の場合は軽自動車検査協会)に届け出てナンバープレート・車検証も変更しましょう。
  • 三井ダイレクト損保の自動車保険なら、「ご住所・ご連絡先変更」の手続きなどはご契約者さま専用のMyホームページで24時間お手続きが可能!「お車の買い替えに伴う変更(車両入替)」などのお手続きもインターネットで利用できるので、何がMyホームページで手続きできるかこの機会にチェックしましょう。でも、Myホームページで24時間いつでも変更できるからって自動車保険の「ご住所・ご連絡先変更」を後回しにして忘れないでね。